Message du président

Avec toute l’attention accordée à la problématique relative à la fusion, 2016 devait être une année de transition pour IMMOBEL.

850.000 m2 de projets en développement

La priorité absolue était de créer une dynamique pour plusieurs projets en cours depuis des années, des gouffres à capital, et de louer et vendre des immeubles de bureaux entièrement terminés.  

Les qualités formidables des équipes fusionnées et nos nouveaux collaborateurs ont engendré des résultats et un dynamisme sans précédent.  

Nos autres objectifs stratégiques étaient la consolidation de notre position sur nos différents marchés : (i) maintenir le résidentiel à niveau, (ii) renforcer le lotissement et lui trouver de la valeur ajoutée, (iii) poursuivre sur la lancée de notre succès luxembourgeois, (iv) contrôler les qualités et les résultats en Pologne, renforcer la division et mettre en place un département résidentiel. 

Des immeubles de bureaux loués, qui étaient à vendre depuis des années, ont été vendus (Westside Village au Luxembourg, Okraglak en Pologne). Black Pearl a été loué à la Commission européenne et vendu. RAC 2, un immeuble de bureaux déjà réceptionné depuis juin 2015, a été loué à la Région de Bruxelles-Capitale et vendu à un prix record. Gateway, situé sur le site de l’aéroport de Bruxelles et loué à Deloitte, a été réceptionné et vendu définitivement à Befimmo. 

La situation s’est améliorée pour des projets compliqués d’un point de vue urbanistique ou économique (Parc Seny, Chien Vert, Îlot Saint-Roch, etc.). Les travaux liés à l’énorme projet Universalis Park (de plus de 100.000 m²) ont été entamés, avec un début de vente très réussi. Le permis de bâtir du tout aussi ambitieux projet O’Sea à Ostende a été obtenu et les travaux de construction d’une première phase ont été attribués. Chambon – gagnant du MIPIM Awards 2017 dans la catégorie « Best Refurbished Building » (ancien siège de la CGER au cœur de Bruxelles) et la première phase d’Ernest (ancien siège de Solvay à Ixelles) ont été achevés et ont pratiquement été vendus entièrement.

2017

Un bâtiment ne peut être vendu deux fois. Le fait que nous soyons en avance sur notre business plan quinquennal a pour conséquence que 2017 sera une année moins riche en résultats, où nous sèmerons plus que nous ne récolterons. 

Le lancement d’une série de projets importants est en chantier : la phase 2 de Ernest, O’Sea à Ostende, Infinity sur le plateau du Kirchberg (au Luxembourg), le site de Polvermillen dans le centre de Luxembourg, etc.

La réception et la location du siège social d’ING Luxembourg (Galerie Kons) ainsi que la vente connexe à AXA ont été finalisées fin mars.

En dépit de son superbe emplacement à Varsovie, le projet Cedet requiert une attention particulière. Les travaux complexes réalisés sur ce bâtiment classé excéderont le budget global prévu. Contrairement au business plan initial, la réception est à présent prévue au premier semestre de 2018 au lieu de 2017. La marge sur ce projet devrait répondre aux attentes. CBD One, qui sera un des immeubles de bureaux les mieux situés de Varsovie, enregistre également du retard. Tous les permis ont été obtenus, mais un tiers formule des prétentions de privatisation sur la rue longeant le projet. L’objectif est à présent de commencer les travaux en 2018.

Le projet mixte de 60.000 m² à Gdansk se passe magnifiquement bien avec une prévente sous conditions d’un hôtel et de nombreuses ventes d’appartements.

2017 année où nous sèmerons plus que nous ne récolterons

L’équipe polonaise est modifiée en profondeur. L’équipe belge de cadres supérieurs y effectue à présent des contrôles toutes les deux semaines pour fournir une assistance et une supervision.

Le Luxembourg tourne magnifiquement bien. L’équipe a doublé en taille, passant à 15 personnes, et continuera à grandir vu les importants projets lucratifs que nous y avons. 

2018 ET APRÈS

Les années 2018, 2019 et 2020 devraient être d’excellentes années qui constitueront le point culminant de nos pipelines existants et des stratégies développées. Greenhill Park, deux projets à Knokke-Heist, les première et deuxième phases de O’Sea, Infinity, Polvermillen, Centre Étoile, Cedet, CBD One, Granary Island, Ernest, Universalis Park, RAC 4 et Parc Seny devraient tous en faire partie à différents stades avancés de réception ou de vente. Le bâtiment emblématique de 40.000 m² situé sur le Sablon à Bruxelles et le site de 50.000 m² sur la place de Brouckère devraient avoir été entamés. Le nouveau siège d’Allianz près de la Gare du Nord à Bruxelles devrait avoir été réceptionné.

La proposition de dividende brut pour l’exercice 2016 est de 2 EUR, montant qui croîtra de 4 à 10% par an, sous réserve d’événements exceptionnels imprévus.
Dividende

Le Conseil d’Administration a confirmé l’intention de proposer aux Actionnaires un dividende récurrent et croissant. Les perspectives le permettent. 

Il proposera à l’Assemblée Générale d’octroyer aux Actionnaires un dividende brut de 2 EUR par action au titre de l’exercice 2016, montant qui croîtra de 4 à 10% par an, sous réserve d’événements exceptionnels imprévus.

Actions propres, structure du capital et stratégie

Le Groupe dispose de capitaux propres relativement élevés suite à la fusion. Le Conseil d’administration a examiné toutes les alternatives concernant l’affectation des actions propres et il a été décidé que celles-ci seraient maintenues en tant qu’actions propres sans droit de vote ni droit au dividende, jusqu’à ce qu’il y ait une nécessité de capitalisation. La stratégie envisagée consiste à assurer notre croissance en Pologne et à explorer un quatrième marché. Parallèlement, nous nous efforcerons de nous maintenir en Belgique et au Grand-Duché de Luxembourg où nous occupons déjà une position relativement dominante et où nous ne participons qu’à des projets d’une certaine ampleur.

En 2016, nous avons remboursé un emprunt obligataire de 40 MEUR et supprimé certaines lignes de crédit. Une étude a révélé qu’il serait opportun d’émettre un nouvel emprunt obligataire de 100 MEUR. Les taux d’intérêt ont atteint un niveau historiquement bas et cet emprunt nous permettrait de parvenir à un équilibre idéal entre nos différents instruments financiers. Cet emprunt contribuerait également à réduire le coût du capital et à augmenter notre compétitivité. Notre niveau d’endettement restera sain.

Compliancy

Nous fournissons un travail considérable afin de renforcer les contrôles et contrepoids dans la société. 

Le Conseil d’Administration a été renforcé et compte à présent 9 administrateurs, dont 5 administrateurs indépendants, 4 administrateurs féminins, de trois nationalités différentes. Une attention spécifique a été portée au professionnalisme, à la vision hélicoptère avec un savoir-faire étendu dans les domaines clés, à l’indépendance d’esprit dans l’intérêt de la société, de ses actionnaires et de ses stakeholders.

La fréquence de reporting dans la société a été sensiblement augmentée. Un département controlling a été créé avec, pour mission, de superviser étroitement les activités opérationnelles de la société. Toutes ces informations sont traitées par le CFO et CEO qui font rapport au Comité Exécutif, au Comité d’Audit et, au final, au Conseil d’Administration.

Remarque importante

L’Europe et le monde bénéficient d’une croissance économique mais évoluent toutefois dans l’incertitude, avec des risques sociaux, économiques et sociétaux que nous n’avions plus connus depuis la Seconde Guerre mondiale. Le groupe tiendra compte de ces macro-facteurs dans sa politique décisionnelle. Les compétences, les capitaux, les marchés de capitaux et la motivation sont là pour qu’au cours des prochaines décennies, notre groupe connaisse une croissance progressive et notable, toujours avec une perspective de ROE d’au moins 15%. Nos ambitions ne peuvent toutefois être débridées et doivent toujours tenir compte du monde dans lequel nous vivons. La vision à long terme élaborée par IMMOBEL il y a plus de 150 ans de cela doit rester le fil conducteur de notre stratégie.

Enfin, le Conseil d’Administration tient à poursuivre la politique de bienfaisance d’ALLFIN en continuant à distribuer une petite partie de notre bénéfice net à des œuvres de charité. À cet égard, nous privilégions trois domaines, à savoir les soins de santé, la culture et surtout la contribution à une plus grande cohésion sociale et inclusion dans notre société. Nous examinons actuellement des projets concrets et nous publierons la liste des initiatives louables que nous avons décidé de soutenir sur notre site web, de façon à ce que chaque actionnaire puisse découvrir avec fierté quelle bonne cause il ou elle soutient.

Cordialement,

Marnix Galle
Président exécutif

Arrivé chez IMMOBEL pour y faire souffler un vent nouveau, Alexander Hodac s’est vu confier la mission de transmettre son dynamisme à ses équipes avec un credo fort : toujours rester à leur écoute pour les aider à progresser et se dépasser.

« Nommé administrateur délégué d’IMMOBEL en décembre 2015, à 34 ans, je savais d’entrée de jeu que cette mission serait un défi considérable ! Depuis lors, le Groupe a traversé des mutations majeures – dont la fusion avec ALLFIN en juin 2016 – qui nous ont fait bénéficier d’une certaine reconnaissance mais qui ont encore davantage mis en exergue les réels enjeux.

Mon rôle aujourd’hui est celui d’un chef d’orchestre engagé. Je souhaite faire grandir IMMOBEL et en faire une société avec un portefeuille durable et une portée internationale. L’année 2016, a été une année de révélation plutôt que de transition. Une année où Marnix Galle et moi avons pu faire concrètement converger nos idées sur le monde et le marché immobilier, et les mettre en œuvre. Les premiers résultats de ce travail en tandem parlent d’eux-mêmes. Nous avons dépassé les objectifs que nous nous étions fixés.

Mais nous n’avons pas fait cela seuls. IMMOBEL a également fixé un objectif humain dont j’essaye d’être le premier ambassadeur : être à l’écoute des hommes et des femmes qui y travaillent, fédérer toutes nos équipes vers le même but, la même vision commune. IMMOBEL était perçue comme une vieille dame, or les collaborateurs ici – toutes générations confondues – possèdent de formidables compétences et sont prêts à innover.

Je pense que cette profonde transformation se fait déjà ressentir sur le marché, mais également dans le choix des défis que nous avons l’intention de relever. Notamment, celui de développer des projets innovants et rentables ! »